近期回了一趟距西安北公里的县级市，在大街上专门留意了一件有趣的事情：路上汽车的干净程度至少在90％，基本上都是擦洗的锃亮。而西安这样的省会城市中，路上的汽车很多明显是一周半个月都不去洗的老泥护身。在小城市中，走两步遇到一个熟人的现象加之更浓重的人情关系，面子就显得更为重要，车自然就成了身份的代名词，输什么都不能输车，而住在哪个小区基本上显得没那么重要，如果硬要在房产上加之攀比，那就是输什么都不能输豪华装修。三四五线城市上一轮由于拆迁货币化安置去库存涨幅之前，房价2到3千，小县城人民的豪华装修水平几十万比房款都贵大有人在。随着三四五线城市最后一轮韭菜收割机代表的必贵远进驻，用xx首府的大气名字和给你一个五星级的家的暖心广告融化了市民的心，因为很多人在必贵远没有入驻之前，不懂什么是真正的品质住宅，必贵远作为小县城大部分人第一次见到的外地房企入驻，纷纷感叹售楼部建的都和宫殿一样，竟然还有漂亮前台小妹端来免费咖啡茶水，舒服的大沙发和小区外展示区的绿地可以免费玩上一天，这种在一线城市人眼中司空见惯的刚需楼盘在县城人民眼中变成了高档奢华土豪的代名词。表面鲜亮的楼盘和见人就敬礼的帅气保安让大家都觉得谁住必贵远谁就是县城小富豪的面子驱使，整个县城市民蠢蠢欲动，随之而来的是县城房价新房带动老房的上涨，房价突破大关，继而突破，全城疯狂，后来恒大绿地一同进驻，县城人民才更深入了解什么叫绿化，什么是洋房，什么叫上有天下有地的联排上下叠，在热火朝天中这几个品牌开发商房价突破大关，18年底楼市突然熄火，谁买谁被套的噩梦随之到来。必贵远先人一步早来早清盘，满载而归。留下恒大和绿地直到两年后的今天售楼部还在卖房，已经没有多少购买力的县城让恒大和绿地打折都卖不掉，走也走不了。不得不佩服必贵远的眼光，全国三四五线城市王者不是浪得虚名，就是凭借从乡下低价拿地高开挣一轮就走人的弯道超车策论（摘抄东方财富网：必贵远从年首次跻身世界强第位，到今年跃升至第位，位列全球房地产行业榜首。上榜短短四年，排名“四连跳”，碧桂园是行业内布局最广泛的房企。数据显示，截至年12月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、个地级市、个县/镇区）。三四五线城市为什么没有持续的购买力，就是因为没有人口净流入，城市还是那些人，一代人平均十几年二十年孩子结婚或者房子实在破旧不堪才有可能置换一次房产。这次突然的涨价让县城的购买力提前掏空几年甚至十年，反向说明按纯投资买进县城品质楼盘的人站岗最少5年也不会有什么涨幅。为什么县城人民会觉得这种投资叫做投资，而在我这种砖家眼中是绝对错误的投资呢？源自于县城大部分人根本不懂什么是真正的房地产。他们把房产投资里最不重要的小区绿化率、精装豪华、小区自身看着比较高档看成了后期升值最重要的指标，然而真正让后期升值最重要的城市能级、地段、配套、常住人口数量等重中之重的指标一概不知。只有大城市才有房地产（大城市包括北上广深、杭州、南京、武汉、成都、重庆、合肥、西安、天津、长沙、沈阳、贵阳等）其他等级低的城市一概不值得投资买入。西北五省有且只有一个城市值得投资，那就是西安，耳熟能详的兰州，西宁，渭南，宝鸡，汉中，商洛，安康，榆林，神木等一系列城市一概不看，不是狭义上说这些低能级城市房价万年不涨，对于投资眼光看来，这些小的涨幅对比西安和其他南方一线城市的涨幅根本不值一提，你眼中盯着三四五小城市几万甚至十几万的升值，那失去的就是大城市几十万起步甚至上百万的涨幅，而且把房贷指标浪费在小城市是十分可惜的。
县城的支柱产业国企～民企～农业～旅游四分天下，所以说可以作为典型国内四五线城市作为分析。这篇主要分析县城中几类典型人的心里想法以及行为习惯对后期房产投资的影响。
县城*府和国企普通职工中的大部分人基本上一辈子不换单位也很少加班，这大部分人上班通勤不超过15分钟，家属区和单位基本上一路之隔。单位普通职工收入只能说是平均工资水平，领导们收入最多中产，上限再也难跨越中产阶层。下班生活十分单一，多已吃喝闲逛为主。稳定轻松换来的其实是思想的故步自封与认知水平的万年不变。我始终坚信财富是认知的变现，现有认知如果得不到提升，根本不可能持续获得认知以外的财富。国企普通职工多居住单位福利房，子女上学从幼儿园到高中一站式xx子弟学校或者县城几所固定的公办学校，这种计划经济时代留下的产物让体制内的人习惯了一切被人安排好的生活，一旦没有人安排，立马会陷入迷茫。单位福利房没有产权，只有居住属性，不具备任何金融属性，所以职工之间倒卖只能全款而不能贷款。以至于很多职工到退休都不知道商品房和职工房到底有什么区别，不知道贷款买房比全款买房后期的投资利润相差3倍，一辈子没有发愁过子女上学的人根本分不清大城市学区和学位房为何物。
小中层领导的日子相对好过一些，大部分人已经拥有单位福利房两套以上，一套自住，一套给子女，很多人把好不容易积攒的积蓄一大半用来豪华装修和买车攀比。如果子女未来回到小城市定居还好说，生活照旧，房车依旧不愁基本生活。如何打破这些底层领导的清闲生活？一旦子女要去未来更高等级的二线或者一线城市定居，那对从来不关心外面世界的他们来说是就是噩梦，在几年前豪华装修加豪车的钱可能还能首付一套二线大城市三室的房产，现在可能只能够首付小两室的房产，在一线城市甚至连首付给子女都付不起，在县城或者周围人中还算有点地位的面子光环一出县城瞬间被外面的世界击得粉碎。因为手头的资产只有没有产权的福利房，而没有任何可以一直升值的优质资产，根本做不到一同升值和等价置换。
很多本地私企老板和小生意主还效仿着古人富贵不还乡如锦衣夜行的作风，在农村盖上毫无用处的8层小楼，百万豪车遍地走，只为在百来户村民的眼中变成NO.1。这种对财富的终极归属和土地金融的认知缺陷让大部分小富之人把实打实的金钱打了水漂，这些私人老板在国家彻底把高利润行业垄断之前，如果没有及时转型，过度的消费和毫无意义的攀比会让他们把煤炭*金十年不容易得到的小福贵亲手毁掉甚至阶层倒退。少部分现在安好的甚至能保持A9阶层的土老板无一例外都是当年低价买入北京上海西安等大城市房产的人。（科普简称A5：资产万元、A6：资产几十万、A7：资产百万、A8：资产千万、A8.5：资产万、A9：资产上亿）
国内四五线城市的布局都很相似，城市边界直线距离不超过5公里，开车20分钟就能转完一圈，所有衣食住行都能满足于20分钟生活圈当中，所以大家住在哪里区别不是很大，没有真正意义上的地段一说，没有地段之分就会造成房价扁平化，整个县城东西南北同档次小区基本上没有价格差。这种表象给小县城普通市民带来的的认知缺陷就是基本上不知道地段的概念，买哪里的房子都一样，所以他们挑选新房的眼光只局限于小区绿化，装修水平，保安帅气，外立面漂亮这种无关紧要的指标。而学区房、学位房、轨道房、CBD、CID、金融中心、科技中心、生态居住中心等投资地段偏向也只存在于书面文字，但不知道真正的含义。在这里就先不展开大城市的这些房产指标，后期文章会谈地段到底是什么。
为什么大城市中很多人投资房产完全就是个小白，跑遍全城投身在茫茫车水马龙中会失去方向感和对地段的判断。根本原因在于大城市绝大多数人就来自于三四五线城市甚至乡村。他们的大部分人虽然身体在大城市，而思想行为举止还是县城作风，工作生活两点一线，从不关心城市的变化，也不关心隔壁区的变化，只守着方圆几公里的小区活动，几年不跨区消费的人大有人在。西安北郊人甚至对南郊的误区还停留在大学城那还是个荒地吧，西郊东郊不就是破*工企业，三桥还都是仓库吧，南郊人对北郊的误区可能也是过了张家堡转盘感觉就到了郊区，压根不知道马家湾和高陵区为何物，估计跨过渭河就到了农村，大部分普通人就是这样的常识水平。这种对城市布局的认知缺陷也就造成了对房产投资的困惑和迷茫。
李逍遥，年12月21日
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