2012年1~4月全国房地产数据点评:主动收缩 投资下行
行业近况:
统计局今日公布了2012年1~4月全国房地产市场运行情况,开发投资15,835亿元,同比增长18.7%;新开工面积5.4亿平方米,同比下滑4.2%;商品房销售面积21562万平米,同比下降13.4%,销售额12421亿,下降11.8%。
评论:
4月投资数据回落速度略超预期:1-4月房地产开发投资额同比增速18.7%,自2010年来首次回落到20%以下,增速比一季度回落4.8个百分点,下降速度略超预期;4月单月投资增速为9.2%,主要受4月东部区域单月投资同比增速由3月15.6%滑落至4.1%拖累。土地成交价款1826亿元,同比下滑13.7%,而一季度为增长2.5%;购置面积9657万平米,同比下滑19.3%,较一季度跌幅显著扩大15.4个百分点,说明开发商主动收缩,拿地更为谨慎。
新开工进一步放缓,竣工维持高位:1-4月新开工面积为5.4亿平方米,同比下滑4.2%,为2009年10月以来首次出现负增长,4月新开工同比下滑14.6%,低于我们的预期;其中住宅新开工下滑速度扩大到7.9%,开发商放缓开工的趋势已较为明显。竣工面积增长30.2%,其中住宅竣工同比增长30.1%,竣工依然维持较高水平。
销售下滑势头收窄,累计售价重回正增长区间:1-4月商品房销售面积同比下降13.4%,4月单月降幅为12.8%,好于3月单月13.3%的跌幅;销售额同比下降11.8%,较一季度收窄2.8个百分点;4月单月销售同比跌幅4.5%,较3月同比跌幅收窄3.3个百分点,销售情况有所好转。销售均价5761元/平米,同比增长1.9%,恢复至正增长区间,主要受到4月单月售价环比增长7.9%至5929元/平方米带动。分区域看,4月中部地区销售下滑较为明显,4月单月销售金额同比下滑15.1%,较3月单月跌幅扩大5.9个百分点;东部和西部地区1-4月累计销售金额跌幅则分别收窄4.5和2.4个百分点至15.4%和5.2%;分区域的销售均价月度环比上涨5%~10%,同比上升约8%~10%。
资金面依然偏紧,按揭贷款未见明显改善:1-4月开发商资金来源同比增长5.1%,增速比1-3月份回落3.1个百分点,整体资金面依然偏紧。自筹资金同比增长17.5%,在开发商资金来源中占比达41.8%;而国内贷款增速进一步回落至8.8%,占比19.6%,外部融资增速进一步下滑,未来投资存在继续下行的风险;定金及预收款下降6.3%,个人按揭贷款下滑5.3%,定金及预售款降幅有所收窄但按揭贷款同比依然维持相等降幅,结合同期居民户中长期贷款仅新增630亿元来看,4月份银行对于购房需求支持依然有限。
数据前瞻:随着信贷增速下降和销售下行,投资高增速难以持续,全年增速将呈现前高后低趋势,而开发商主动收缩将影响新开工及拿地,我们下调新开工面积增速预测为-10%~0%。
公司销售出现分化,已公布销售数据的公司,分化较为明显:A股万科(-11%)、金地(25%)、保利(16%);港股中国海外(36%)、龙湖(-26%),融创中国(87%),雅居乐(-26%),远洋地产(-19%),绿城中国(-26%)。
估值与建议:
4月全国数据显示投资开始减速,销售有所回暖,但整体资金面依然偏紧,使得开发商主动收缩,减少投资及拿地,防范资金链风险;房价并没有出现如预期般的调整,环比、同比还在正增长区间,同时单月投资增速换落到10%以下的近4年低位,我们认为,中央*府对于投资减速的容忍度在提高,房价没有下调前,行业*策压制还将持续,我们认为开发商较好的资金面以及主动收缩行为使得行业调整过程拉长,幅度变缓,将以时间换空间完成此次调整。
我们依然建议回归龙头及商业,推荐万科、招商、中国国贸、金融街。H股推荐华润置地、中国海外、龙湖、方兴地产。