北京白癜风医院哪家最好 https://m-mip.39.net/disease/yldt/bjzkbdfyy/#在幸福敲门看测评#前期，我们逐个研究分析了鲁苏浙闽粤等东部省份的楼市现状及未来前景。既此之后的陕西，是我们的第一个西部省份。在各项数据的统计过程中，我们深深感受到东西部省份之间的巨大差距。从楼市的角度，陕西10个地市的住宅均价大幅低于东部同级别城市，居民购买住房的财务压力也明显小于这些省份；而同时，在城市经济、城镇居民收入等的几个维度上，与之相比也有着显著的差距。下面，我们对陕西除因当地统计局公布数字严重缺失的铜川之外的9城楼市及相关展开探讨，供参考。PART1陕西各地市平均房价状况及与鲁苏浙闽粤比较1）从陕西辖内各地市横向比较的角度。进入年，与全国多数城市一样，陕西各地市的平均房价也出现了城域之间的分化，呈现多数城市房价上涨，少数出现下跌的现象。如下表所示：在我们之前对鲁苏浙闽粤等省份的分析中，也具有与陕西相同的这一特点。可见，我们对未来10年楼市分化的判断是正确的。对年9月末的陕西楼市来说，涨幅最大的榆林市，平均房价涨幅达到了7.59%，其他地市除宝鸡之外，也出现了不同程度的上涨；只有宝鸡一个城市下跌了1.59个百分点。虽然如此，相对东部省份来说，陕西整体楼市还是相对稳定的。无论整体房价水平还是涨跌幅都明显的低于东部省份城市。2）从陕西与东部省份城市大视角对比的维度。我们先看一下绝对房价水平的对比，如下图：可见，陕西各地市的房价水平与东部省份城市差距巨大，包括省会城市、国家中心城市西安，房价水平较东部省份多数城市也有着较大的距离。从城市楼市分化的角度看，陕西地市间分化程度也明显弱于东部省份。再看下图：由上表可见，陕西地市间楼市走势分化与东部省份相比较，明显温和许多，而各省的省会城市间比较也涨跌互现，不一而同。从这一点上看，东部省份无论是经济还是楼市，都在引领着全国的走势；东部省份的现在，或将在西部省份的未来的一段时间内复制。这对陕西乃至西部省份来说，有着一定的借鉴与观察价值。PART2陕西各地市房价走势进一步验证经济与人口对楼市价格的基础作用我们从上节可以看到，榆林市成为陕西年房价涨幅最大的城市。分析其中原因，我们可以看到支撑榆林楼市较快上涨的三个维度。1）城市经济的基础作用。这个维度，我们主要从人均GDP方面观察，看下图：由于铜川统计局公布年常住人口数据的缺失，我们无从计算其人均GDP指标。但从上表其他城市中，我们仍然可以看出，陕西10城间的经济发展状况还是有着明显差距的。尤其是榆林市，以.8的常住人口创造了4,.28的GDP，人均达到12.08万元，甚至超过了省会城市西安。这与东部城市相比或许并不算特别突出，但在陕西整体经济环境下，已经非常难能可贵。可见，城市的经济发展对当地楼市的支撑起着非常重要的基础作用。2）人口维度。与东部城市比，陕西的各个地市统计局公布的数据缺失较多，年当地户籍人口数据都存在未公布的现象，给我们的研究造成了较大的困扰。但从年与上年末常住人口的增减变化中，也可见其中端倪。看下图：我们看到，年末多数城市的常住人口呈现下降态势。其中汉中和安康两市常住人口减少最为严重，分别减少了37万和36万人；所有城市中，只有西安和榆林两市常住人口正增长。虽然榆林市的人口增加并不明显，只有0.6万人，但这起码未对其城市经济发展和楼市釜底抽薪。从这个角度讲，除西安和榆林外的其他8个地市，持续的人口流出必然对楼市产生巨大的负面影响。一个城市的房产基础价值，由城市经济决定；而人口带来的供需因素，则对价格变化有着极大的影响。可见，如果如汉中、安康等城市的宏观经济没有发生质的转变，人口流出态势也难以扭转。这两个影响房产价值和价格的重要因素，决定了在一个时期内，这些城市的房产大概率难以实现保值增值。PART3居民购买力决定了楼市天花板我们从各个地市的“城镇居民可支配收入”和“人均住户存款”两个指标上看到，其与东部省份城市和全国平均水平的距离，也可以看到陕西地市间的明显差距。如下图：可见，陕西10个地市的城镇居民可支配收入相对较低，甚至西安市也尚未达到全国平均水平；东部省份的省会城市间对比，也有着不小的差距。城镇居民可支配收入与城镇非私营单位从业人员年平均工资两项指标，均可以反映居民的消费能力，尤其是预期收入对消费欲望的影响相当巨大。我们再看一下各地统计局公布的“城镇非私营单位从业人员年平均工资”情况，我们同时与江苏的各地市做一下对比，看下图：从上图可以看出，陕西多数地市的非私营单位平均工资在6万元区间，而江苏省则在8万元层次，形成了明显的对比。预期收入的差距，必然对消费欲望产生影响，自然对住房这类高价值商品的消费也不可避免的有所冲击。以上两项指标，主要是影响未来的动态指标。而直接影响当前购买力的，则是人均住户存款。我们看下表：可以发现，西安和榆林分别以人均存款9.46万元和6.92万元分居冠亚*位置；延安、咸阳和宝鸡三个城市在5万元区间，由高至低排列；汉中一市独自占据了4万元层次；其他如安康、渭南、商洛尚在3万元的范围之内。这一指标，整体与各个地市的房价状况也呈正相关态势。各个地市的收入水平和人均存款状况，决定了陕西房价的天花板，注定其上涨空间不会太高，也限制了其保值增值能力。但具体到房价购买力，我们不能只看居民收入和人均存款的绝对数字，更重要的是房价收入比和首付动用“钱包”数量。PART4各地市房价收入比和首付动用钱包数量据以上数据和分析，我们已经可以计算陕西除铜川之外的9个地市房价收入比状况和90平米刚需房首付动用钱包数量。1）各地市房价收入比。我们仍然统一以90平米刚需住房计算房价收入比，并与山东省各地市进行对比，看下图：虽然陕西的各个地市居民收入与东部城市有一定的差距，但从购买住房的角度看，我们可以发现陕西全省居民购买住房相对来说要容易的多。从上图看到，除西安市的房价收入比与山东的各个城市可以比肩外，其他地市平均而言较山东低的多，基本与山东潍坊和东营处在相同的水平上。从这个维度，陕西的朋友幸福指数要大大高于山东和其他东部省份。2）各地市住房购买力。住房购买力，我们主要从人均住户存款考量90平米刚需房交纳首付款的能力。仍然和山东对比，看下图：六个钱包是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包，系年4月央行货币*策委员会委员樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出。这个指标可以更加形象地反映居民住房购买能力。我们从上图中看到，陕西多数地市居民购买90平住房动用钱包数量在2个以下，只有咸阳和商洛两市等于或稍高于2。与山东的多数城市在2-3之间比较，陕西居民购房能力明显强于山东。以上两项指标相互佐证，反映了陕西的低房价带来的高购买能力，也提高了陕西人民在买房这一家庭大事件上幸福指数高于东部省份。综合以上分析，我们看到陕西绝对房价水平较低，而由此使陕西各个地市买房相对来说较为容易。但同时，我们也看到：一是人民群众的收入水平与东部省份还有较大的差距，这必然限制陕西居民的消费能力和消费欲望，在国家大力发展内循环和双循环经济模式的背景下，某种程度上会起到一定的制约副作用。二是由于收入水平的差距，也造成人民群众的生活水平相对较低，从而难以满足人民群众对美好生活的向往这一目标的实现。这极大地限制了居民购买力和置业欲望；又由于经济较为落后，城市吸引力较低，人口不断流失，住房需求不断下降，导致楼市天花板不高，从而大大拉低了房产保值增值抗通胀能力。虽然刚才提到陕西居民买房幸福指数较高，但从生活的综合角度看，这一幸福指数又被收入大大拉低，真是让人欢喜让人忧。在网络上，东部省份的高房价受到普遍声讨，甚至有个别自媒体作者发出降低房价促消费的声音。但或许，从以上对陕西各地市相关指标的分析中，我们可以悟到些什么。作者/来源：皇华财经内容如有不妥，